中小房企 重回银行视野
真是风水轮流转，以前进不了白名单的百强后房企，现在因为杠杆低，反而成了潜在优质客户对于近期房企融资的变化，债券销售人员陈彦如此感叹
陈彦遇到的这种情况，在近期的房地产行业，可能确实存在多名业内人士告诉第一财经记者，前几年没有过度扩张，杠杆比较低，资金压力比较小的中小型房企，近期重新受到银行关注不过，这可能只是个别情况，而非普遍现象
近期，房地产融资政策纠偏，银行房地产贷款逐步回暖，房企融资回归正常化日前，监管再次表示，要合理满足房地产企业的开发贷，并购贷款融资
业内人士告诉记者，出于业务规模，利润等考虑，房贷业务不能明显减量，各家银行都在向低风险客户靠拢，竞争又变得激烈起来，头部机构的增量业务面临一定压力。
优质中小房企重获关注
前几年，资金主要流向大中型房企，行业百强以外的中小房企，由于融资普遍较难，现在的杠杆反而比较低陈彦说，今年下半年以来，个别高杠杆房企债务风险暴露，这些杠杆较低，经营相对稳健的中小房企近期开始受到关注，有买方机构向他了解这类房企的发债情况
第一财经最近几天报道，在10月大幅回升基础上，11月房地产贷款投放继续保持环比，同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元，金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态根据Wind资讯统计，11月份，房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%
在国企，央企发债回升的同时，民营房企发债也出现回暖迹象进入12月以来，多家民营房企启动了债务融资工具发行，部分民企债券发行已经获批，其中不乏中小民营房企
交易商协会网站信息显示，12月1日，碧桂园，重庆龙湖企业拓展有限公司的中票发行计划已经获得受理，发行规模均为50亿元，金地集团12月5日宣布，经上交所审核通过，其2021年2号资产支持专项计划将在明年初发行。
不过，上述启动发债的民营房企，即便规模相对较小，也基本都在行业百强以内，区域性房企尚未出现对于陈彦的说法，多名业内人士告诉第一财经记者，虽然案例不多，但这种情况确实存在
确实存在这种情况，我们最近就在跟两家中小房企接触，但这个说法可能有点夸大，不是百强后房企都是这样，而是要看具体情况，个别杠杆比较低，资金压力比较小的中小型房企，业务和债务大家都看得比较清楚某股份制银行投行部门负责人告诉记者，这并不是普遍现象，只是针对个别较为优质的中小房企
该人士还称，该行关注的房企主要有两类，一类是规模不大但经营较为稳健的房企，另一类是大中型房企的区域性公司在项目选择上，不仅要看资产，负债，还要看具体项目的情况
也有私募债券投资人士说，确有部分相对优质的中小房企受到银行关注，但并不是主流。
肯定不是趋势性的，而且都是信用风险预期相对小的项目，个别案例说明不了什么某全国性银行债券部门人士说，小地产商的综合能力总体较弱，从债券投资配置角度，这种项目投资价值显现还早
低风险业务争夺白热化
日前，中海地产29亿元公司债在深交所完成发行，两个品种的实际票面利率均低于发行前的询价区间。12月3日，监管再次表示，要合理满足房地产企业的开发贷，并购贷款融资。。
发行结果显示，21中海07发行规模为17亿元，利率询价区间为2.70%~3.50%，21中海07则为3.00%~3.80%，但最终的票面利率分别为3.08%，3.38%，低于询价最高水平0.42个百分点。
业务还要继续做，大家又都向低风险客户靠拢，但这样的客户数量有限，使得竞争白热化上述全国性银行人士说
个别相对优质的中小房企，重新进入金融机构视野，可能也有这方面的原因。近期，房地产融资政策纠偏，银行房地产贷款逐步回暖，房企融资回归正常化。
一些小房企杠杆比例低，还不全是融资的因素上述股份行投行人士说，一些房企以前深耕一两个城市，由于实力不足，土地招拍挂制度实施后，特别是近几年土地出让价格水涨船高，即便是在当地，这些房企也很难再用以前的方式单独拿地，于是转而与头部房企合作，以小股东身份参与项目开发，反而避免了过度扩张
该人士还称，这类房企早年在所在区域市场积累了不少资源，在地价较低的时候，就获得了一定的土地储备，可能还有一些库存土地没有开发拥有低成本土储，资金压力不大，在目前的市场环境下，就具备了一定的安全系数，这可能是银行重新关注一些中小房企的原因之一
该人士还称，即便目前杠杆不高，但只要最近几年扩张比较快，或旧改项目占比比较高的，在项目选择上仍要保持谨慎如果不在境内外发债，融资，就难以参与市场竞争，旧改项目周期很长，如果业务占比过高，未来也会面临资金压力
对银行来说，风险还是第一位的上述私募债券人士也称，银行等金融机构，近期虽然对一些中小房企有所关注，但民营中小房企较少，主要还是在区域市场具有优势地位，而且经营比较稳健的国企
银行涉房业务增量压力大
针对个别房企近期风险暴露，央行12月3日指出，近期，境内房地产销售，购地，融资等行为已逐步回归常态一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券银保监会则表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房，改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发，并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度
实际上，从10月份开始，银行涉房贷款已开始回升数据显示，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿元
从头部机构的情况来看，存量风险确实没那么大，资金投放上也会响应号召，但增量压力比较大上述全国性银行人士说，这也是目前优质房企融资项目竞争激烈的原因
各家银行情况不同，政策也有所差异，我们除了部分微调，总体上还是按监管年初的规定和现在的要求执行，没有太大的变化上述股份行投行人士称，对优质房企的融资，除了债券，资产证券化产品，按揭贷款，开发贷，理财直投都是可选方式，个别表内受限的项目，会通过其他渠道去投
对于资金投放规模，该人士表示，涉房业务还是稳定配置，不会明显减量，有合适的，符合条件的项目，还将继续配置，减量对资产规模，收益，业务稳定性的影响太大了。
但与以前不同，在房企融资项目上，一些银行的具体模式，也进行了调整上述业内人士透露，同以前相比，在项目选择上，一些银行已经趋向精细化，投放标准也更高
同时，银行对房企及其项目的考察周期，资金投放时间也都进行了相应的调整上述股份制银行人士称，该行原来的房地产业务，项目考察，资金使用时间，原来都是一年多，两年期为主，而现在要三年，五年，配置周期也相应延长
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