房地产估价报告中国上海市长宁区中山西路888号1幢新业中心主楼办公房地产之市场价值
房地产市场价值评估结果汇总表
币种:人民币
| 估值结果 估价对象 | 市场价值 | |
| 上海市长宁区中山西路888号1幢 办公房地产 | 总价 | 1，440，000，000 |
| 单价 | 31，400 | |
备注:估价结果总价取整至百万位，单价取整至百位。
周边环境状况估价对象位于虹桥经济技术开发区，区域内高楼林立，各类金融机构集聚，自然环境整洁，无可见环境污染，自然及人文环境良好。
4.1.3 实物状况
b. 可比因素指标说明根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括:
交易时间，交易情况，区位状况，实物状况和权益状况等。
办公比较因素指标说明表
可比实例一
| 可比实例三 | 可比实例一 | |
可比实例二
可比实例二
估价对象
| 估价报告编号:戴德梁行评报字第043号 | 27 |
| 可比实例 | 估价对象 | 可比实例一 | 可比实例二 | 可比实例三 | ||
| 自然及人文环境 | 良好 | 良好 | 优 | 良好 | ||
| 公共服务设施状况 | 完善 | 完善 | 完善 | 完善 | ||
| 楼层 | 地上33层 | 地上4层 | 地上16层 | 地上22层 | ||
| 临路状况 | 紧邻内环高架，延安路高架，非常方便到达 | 紧邻内环高架，延安路高架，非常方便到达 | 紧邻内环高架，延安路高架，非常方便到达 | 紧邻内环高架，延安路高架，非常方便到达 | ||
| 建筑面积 | 45，859.87 | 5，132 | 18，466 | 21，313 | ||
| 物业管理等级 | 良好 | 良好 | 良好 | 良好 | ||
| 停车位配比 | 停车位充足，场内车道设置合理，功能识别性较强，行驶，存取方便 | 停车位充足，场内车道设置合理，功能识别性强，行驶，存取方便 | 停车位充足，场内车道设置合理，功能识别性强，行驶，存取方便 | 停车位充足，场内车道设置合理，功能识别性强，行驶，存取方便 | ||
| 公共空间舒适度 | 主辅公共空间服务功能配置较齐全，舒适度较高 | 主辅公共空间服务功能配置较齐全，舒适度较高 | 主辅公共空间服务功能配置较齐全，舒适度较高 | 主辅公共空间服务功能配置较齐全，舒适度较高 | ||
| 配套设施设备 | 较完备 | 较完备 | 较完备 | 较完备 | ||
| 内部装修 | 公共部位普通装修，内部租户装修 | 公共部位精装修，内部租户装修 | 公共部位普通装修，内部租户装修 | 公共部位普通修，内部租户装修 | ||
| 层高 | 标准层高 | 标准层高 | 标准层高 | 标准层高 | ||
| 楼龄及保养 | 1990年，2015年进行内部改造 | 2018年 | 1996年 | 2006年 | ||
| 权益状况 | 产权集中度 | 产权单一 | 产权单一 | 产权单一 | 产权单一 | |
| 土地剩余年限 | 20—25年 | 40—45年 | 20—25年 | 30—35年 | ||
| 租约限制 | 有部分租约限制，但占比很小 | 有部分租约限制，但占比很小 | 有部分租约限制，但占比很小 | 有部分租约限制，但占比很小 | ||
| 规划限制条件 | 有一定的限制 | 有一定的限制 | 有一定的限制 | 有一定的限制 | ||
c. 可比因素调整交易时间调整:估价对象与可比实例的交易时间有时间差异时，伴随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化，则必须进行交易日期调整交易情况调整:由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除
| 估价报告编号:戴德梁行评报字第043号 | 28 |
区位状况调整:当可比实例的办公集聚度，区域内功能特点，交通便捷度，基础设施完善度，自然及人文环境，公共服务设施状况，楼层，临路状况等与估价对象有所不同时，应找出区位状况优劣造成的减价或增价调整实物状况调整:主要考虑了物业的建筑面积，物业管理等级，停车位配比，内部装修，公共空间舒适度，配套设施设备，内部装修，层高，楼龄及保养等因素进行调整权益状况调整:主要考虑了物业的产权集中度，土地剩余年限，租约限制，规划限制条件等因素进行调整因素指数的确定:以估价对象的条件为基准，其因素条件指数定为1.00，如果可比实例的条件优于估价对象，则因素指数取小于1.00，反之则取大于1.00
办公比较因素修正指数表
| 可比实例 | 估价对象 | 可比实例一 | 可比实例二 | 可比实例三 | ||
| 交易价格 | — | 47，000 | 41，698 | 44，574 | ||
| 交易时间 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 市场状况 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 房地产状况 | 区位状况 | 办公聚集度 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 0.98 |
| 商业繁华度 | 1.00 | 1.00 | 0.95 | 0.96 | ||
| 交通便捷度 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 基础设施完善度 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 自然及人文环境 | 1.00 | 1.00 | 0.95 | 1.00 | ||
| 公共服务设施状况 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 楼层 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 临路状况 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 实体状况 | 建筑面积 | 1.00 | 0.92 | 0.95 | 0.95 | |
| 物业管理等级 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 停车位配比 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 公共空间舒适度 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 配套设施设备 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 内部装修 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 层高 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 楼龄及保养 | 1.00 | 0.92 | 1.00 | 0.92 | ||
| 估价报告编号:戴德梁行评报字第043号 | 29 |
| 可比实例 | 估价对象 | 可比实例一 | 可比实例二 | 可比实例三 | ||
| 权益状况 | 产权集中度 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | |
| 土地剩余年限 | 1.00 | 0.90 | 1.00 | 0.92 | ||
| 租约限制 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 规划限制条件 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | ||
| 修正因素合计 | — | 0.76 | 0.86 | 0.76 | ||
| 修正价格 | — | 35，850 | 35，746 | 33，846 | ||
| 权重 | — | 33.33% | 33.33% | 33.33% | ||
| 评估单价 取算数平均数 | — | 35，147 | ||||
| 合计 | — | 1，565，000，000 | ||||
| 调整后各可比实例比较价格较为接近，故取各可比实例单位比较价值的简单算术平均数作为估价对象的单位比较价值 综上可得，估价对象办公部分总建筑面积为44，529.89平方米，运用比较法测算得出估价对象在价值时点的市场价值为人民币1，565，000，000元按总建筑面积45，859.87平方米计算，单价为人民币34，126元/平方米 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 4.5.2 估价测算过程之收益法 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率，收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法 收益法的思路:搜集有关收入和费用的资料确定未来收益期限求取未来收益选取适当的报酬率或资本化率选用适宜的收益法公式求出收益价值 a. 年租金 对于出租的房地产，租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期限外的租金采用市场租金对于空置的房地产，采用市场租金正常客观情况下估价对象的市场租金采用比较法求取
可比实例五可比实例四 可比实例四可比实例六 可比实例六估价对象
b) 可比因素指标说明根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括: 交易时间，交易情况，区位状况，实物状况和权益状况等。 办公比较因素指标说明表 c) 可比因素调整交易时间调整:估价对象与可比实例的交易时间有时间差异时，伴随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化，则必须进行交易日期调整交易情况调整:由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除区位状况调整:当可比实例的办公聚集度，区域功能特点，交通便捷度，基础设施完善度，自然及人文环境，公共服务设施状况，楼层，临路状况等与估价对象有所不同时，应找出区位状况优劣造成的减价或增价调整实物状况调整:主要考虑了物业的建筑面积，物业管理等级，停车位配比，内部装修，公共空间舒适度，配套设施设备，内部装修，层高，楼龄及保养等因素进行调整权益状况调整:主要考虑了物业的产权集中度，土地剩余年限，租约限制，规划限制条件等因素进行调整因素指数的确定:以估价对象的条件为基准，其因素条件指数定为1.00，如果可比实例的条件优于估价对象，则因素指数取小于1.00，反之则取大于1.00
办公比较因素修正指数表
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